Vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location non meublée ? Vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous engagez certaines dépenses. Comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ? On vous explique.
Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) à usage d'habitation, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (par exemple : salaires ou pensions de retraite) et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Régime micro-foncier et régime réel : quelles différences ?
Le régime micro-foncier
Vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Vous relevez de plein droit de ce régime lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros par an, et que le bien mis en location ne bénéficie pas d’un régime particulier. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel (dans ce cas, ce choix est irrévocable pendant trois ans).
Le régime réel
Cela permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.
Si vous percevez plus de 15 000 euros de recettes locatives par an, vous y êtes automatiquement assujetti.
À savoir
Si vous louez un logement meublé, vos revenus sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, vous ne pouvez pas bénéficier du déficit foncier, mais d’autres avantages fiscaux s’offrent à vous.
La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?
Oui ! Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier (ou 15 300 euros pour les logements concernés par l'une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts).
L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit :
- durant six ans de l’ensemble de vos revenus,
- durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.
À savoir
La limite annuelle d'imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21 400 euros pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.
Ces travaux doivent permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer d'une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique, à une classe A, B, C ou D.
Notez que ce dispositif s’applique dans les conditions suivantes :
- vous devez justifier de l'acceptation d'un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022,
- les dépenses doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Revenu global et revenu foncier : quelles différences ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.
En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc.).
Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
- les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d'un prêt immobilier.
À savoir
- Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier.
- Les charges liées aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.
Veillez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d'établir avec précision la nature et le montant des charges supportées.